Evitarea riscurilor la achiziționarea unei proprietăți în Spania
Achiziționarea unei proprietăți în Costa del Sol, Spania, reprezintă o oportunitate de investiție atractivă datorită peisajelor spectaculoase, climatului plăcut, pieței imobiliare sigure, aprecierii ridicate a proprietăților în timp și randamentelor foarte bune din închiriere. Cu toate acestea, acest proces implică riscuri care pot afecta succesul investiției. De la verificările legale și tehnice până la costurile ascunse și reglementările locale, fiecare aspect trebuie gestionat cu atenție. În acest articol, vom avea în vedere evitarea riscurilor la achiziționarea unei proprietăți în Spania pentru a asigura o tranzacție imobiliară reușită.
1. Neverificarea corespunzătoare a antecedentelor juridice, tehnice și fiscale
O capcană comună în achiziționarea unei proprietăți în Spania este neefectuarea responsabilă a “due diligence-ului”. Acest proces, care devine responsabilitatea avocatului cu care colaborați, implică verificarea proprietății din perspective juridice, tehnice și fiscale. Avocatul trebuie să studieze actele și să se asigure că totul este în regulă.
Posibile probleme:
- Amânarea obținerii NIE: Obțineți numărul NIE (număr de identificare pentru străini) cât mai curând posibil, deoarece este necesar pentru cumpărarea unei case și pentru procedurile legale ulterioare. Pentru mai multe informații, accesați articolul nostru, “Ghid complet pentru obținerea numărului NIE”
- Neînregistrarea corespunzătoare a proprietății: Asigurați-vă că toate modificările proprietății, cum ar fi extinderile sau construcția unei piscine, sunt înregistrate corespunzător în Registrul Proprietății.
- Verificarea proprietarului înregistrat: Trebuie confirmat că persoana care vinde proprietatea este proprietarul legal.
- Verificarea domeniului public și a bunurilor protejate: Asigurați-vă că proprietatea nu este afectată de reglementări care o clasifică drept bun public sau protejat.
- Servituți legale și embargouri: Verificați dacă există servituți sau embargouri care ar putea afecta proprietatea, inclusiv datorii fiscale sau alte obligații.
- Datorii către Asociația Proprietarilor și utilități: Asigurați-vă că proprietatea nu are datorii restante la Asociația Proprietarilor sau companiile de utilități (energie electrică, apă).
- Licențe de construcție și ocupare: Verificați dacă proprietatea are toate licențele necesare pentru construcție și prima ocupare.
- Zone de risc: Asigurați-vă că proprietatea nu se află într-o zonă inundabilă sau că nu se află într-o zonă expusă riscurilor naturale.
- Certificatul de performanță energetică: Proprietatea trebuie să aibă un certificat de performanță energetică valid.
Colaborarea cu un avocat profesionist, vorbitor de limba română, vă asigură că aveți o tranzacție imobiliară reușită și fără probleme.
2. Cercetare incompletă a proprietății
O greșeală frecventă la achiziționarea unei proprietăți în Spania este neinspectarea completă a casei. Agentul imobiliar devine responsabil de a se asigura că toate aspectele sunt în regulă. Proprietatea trebuie vizitată și trebuie alocat timp pentru a verifica atât interiorul, cât și exteriorul ei. Împrejurimile trebuie observate în diferite momente ale zilei și explorat cartierul.
Aspecte de verificat:
- Umiditate
- Eficiența energetică a instalațiilor electrice
- Geamuri, rame, gresie sau uși sparte
- Starea piscinei și a sistemului de canalizare
- Mobilierul (faceți un inventar și fotografiați mobilierul)
- Probleme cu limitele parcelelor alăturate (solicitați o măsurătoare de la un tehnician, dacă este cazul)
- Probleme cu zgomotul sau vecinii
Casa a fost construită legal? Dacă casa are autorizație de construire eliberată de Consiliul Local și nu a fost anulată printr-o hotărâre judecătorească sau Consiliul Consultativ, atunci casa este considerată legală. Nu uitați să verificați dacă s-a făcut vreo lucrare fără autorizație în imobil.
Casa are nevoie de renovare? Evitați proprietățile care necesită renovări mari, mai ales dacă nu vorbiți spaniola. Multe companii de construcții nu sunt de încredere și pot oferi estimări false. Alegeți o clădire care necesită puține lucrări sau renovări și semnați un contract oficial dacă aveți nevoie de renovări.
Casa este autorizată pentru modificări? Dacă casa este autorizată pentru modificări, verificați dacă modificările existente urmează ceea ce este indicat în autorizația de construire și că nu au fost efectuate lucrări suplimentare sau fără autorizație. În cazul în care s-au efectuat lucrări fără autorizație, un specialist tehnic trebuie să analizeze dacă sunt legalizabile.
Există restricții de modificare? Dacă da, modificările viitoare trebuie să respecte reglementările din Planul Urbanistic General al Orașului (PUG) și legislația în vigoare. Restricțiile, precum înălțimea clădirii, dimensiunile minime ale camerelor, suprafața maximă care poate fi construită pe parcele, pot varia. Din cauza numărului mare de reglementări existente în Spania, se recomandă solicitarea consilierii de la specialiști tehnici și arhitecți.
Există înregistrări de urbanism pe proprietate? Avocații specialiști și arhitecții de urbanism ar trebui să analizeze înregistrările de urbanism ale proprietății. Aceștia vor indica dacă locuința poate fi supusă demolării sau dacă există amenzi mari pentru proprietar.
3. Necontractarea ajutorului profesional, precum agențiile imobiliare sau serviciile de avocatură
Alegerea aceluiași avocat ca și vânzătorul imobilului O capcană adesea trecută cu vederea la cumpărarea unei proprietăți în Spania este angajarea aceluiași avocat ca și vânzătorul. Pentru a preveni conflictele de interese și neînțelegerile, este recomandat să angajați un avocat diferit, care vorbește română și vă reprezintă exclusiv interesele.
Importanța unui avocat independent
- Consultanță inițială: Solicitați sfatul unui avocat înainte de a face o rezervare sau de a plăti avansul pentru proprietate. Un avocat bun poate identifica nereguli în etapele inițiale ale procesului.
- Echipa de experți: Alegeți o firmă de avocatură care colaborează cu consilieri fiscali și arhitecți, asigurându-vă astfel că toate aspectele tranzacției sunt acoperite.
Rolul agenților imobiliari
- Diversificarea agenților: Lucrați cu mai mulți agenți imobiliari pentru a compara ofertele și a verifica prețurile pe metru pătrat în aceeași zonă.
- Agenți locali: Alegeți un agent imobiliar local, care cunoaște piața și poate negocia un preț corect. Agenții locali pot oferi informații despre alte oferte disponibile.
- Limitările agenților: Rețineți că agenții imobiliari nu sunt calificați să ofere asistență în chestiuni legale, fiscale sau de imigrare.
Evitarea acestor greșeli și colaborarea cu profesioniști în domeniu vă va ajuta să aveți o tranzacție imobiliară reușită și fără probleme.
4. Neînțelegerea costurilor reale atunci când cumpărați o proprietate
O capcană frecventă în achiziționarea unei proprietăți în Spania este neînțelegerea tuturor cheltuielilor implicate. Prețul de listare a unei proprietăți reprezintă prețul net pentru vânzător, astfel că taxele și costurile de achiziție trebuie calculate peste prețul convenit cu vânzătorul. Pe lângă prețul de achiziție, trebuie să luați în considerare și (de văzut Ghid pentru achiziționarea unei proprietăți imobiliare în Spania (explorrealestate.ro)):
- “Impozitul pe valoarea adăugată” și “Taxa de timbru” în cazul proprietăților noi.
- “Impozitul pe transferul de proprietate” în cazul proprietăților de revânzare.
- Taxe notariale (inclusiv înregistrarea proprietății în registrul spaniol).
- Costuri pentru contractarea unui credit ipotecar.
5. Neînțelegerea contractelor și a procesului complet
Cumpărarea unei proprietăți în Spania este o investiție majoră, cu numeroase responsabilități. Este esențial ca un avocat profesionist să verifice toate condițiile contractului. Este o greșeală comună să presupui că legislația din țara de reședință este valabilă și în Spania, ceea ce poate duce la includerea unor clauze inadmisibile conform legislației spaniole. Asigurați-vă că înțelegeți pe deplin termenii contractului de cumpărare.
6. Necalcularea costurilor anuale ale proprietății
O altă capcană comună este neînțelegerea taxelor anuale aplicabile. Deținerea unei proprietăți în Spania implică plata unor impozite, cum ar fi IBI (“Impozitul pe proprietate”) și “Impozitul pe venit pentru nerezidenți”.
IBI se plătește anual, în funcție de rata stabilită de fiecare municipalitate, din valoarea cadastrală. Atât rezidenții, cât și nerezidenții trebuie să plătească acest impozit. Verificați prin intermediul avocatului dvs. valoarea de referință cadastrală înainte de a face o ofertă pentru a evita surprizele neplăcute și a obține o estimare exactă a costurilor. Solicitați o estimare detaliată de la avocatul dvs. pentru a cunoaște toate costurile implicate în achiziția unei proprietăți în Spania și pentru a evita pierderile financiare!
Nerezidenții care nu închiriază proprietatea trebuie să plătească un “Impozit pe venit pentru non-rezidenți”, iar cei care o închiriază trebuie să plătească un “Impozit pe venit provenit din închiriere”. Formularul 210 trebuie completat și depus anual.
Pentru detalii clare referitoare la acest aspect, vă invităm să accesați secțiunea “Costurile anuale corespunzătoare deținerii unei proprietăți imobiliare în Spania” din Ghidul cumpărătorului.
7. Capcane atunci când cumpărați pentru a închiria și obținerea unei licențe turistice
Dacă intenționați să cumpărați o proprietate pentru a o închiria în regim turistic în Costa del Sol, Spania, este esențial ca avocatul dvs. să efectueze investigații amănunțite referitoare la:
- Licență de prima ocupație sau echivalent: Avocatul sau arhitectul dvs. trebuie să verifice cu primăria dacă proprietatea dispune de această licență.
- Reglementări Asociația de Proprietari: Verificați dacă asociația limitează numărul de proprietăți utilizate pentru închiriere turistică. În Andaluzia, locuințele pentru uz de vacanță trebuie înregistrate în Registrul de Turism.
- Cerințe de echipamente: Proprietatea trebuie să respecte reglementările regionale privind echipamentele, ventilația și iluminarea.
- Aspecte fiscale: Înțelegeți obligațiile fiscale legate de veniturile din închiriere (“Impozitul pe venitul din închiriere”, secțiunea “Costurile anuale corespunzătoare deținerii unei proprietăți imobiliare în Spania” din Ghidul cumpărătorului).
Rețineți că nerespectarea acestor aspecte poate duce la cheltuieli neașteptate și complicații legale.
8. Capcane legate de facilitățile comune
Pentru a evita capcanele suplimentare la cumpărarea unei proprietăți în Spania, este recomandat ca avocatul dvs. să verifice cu asociația de proprietari dacă există lucrări viitoare aprobate sau în așteptare, cum ar fi renovări în zonele comune, grădini, piscine sau fațade. Aceste lucrări implică costuri suplimentare pentru noul proprietar. Dacă aceste situații sunt identificate, se poate apela la o negociere cu vânzătorul pentru a reduce prețul de cumpărare în funcție de costurile viitoare.
9. Cumpărarea unei proprietăți în stadiu de proiect
Cumpărarea unei proprietăți în stadiu de proiect poate părea mai simplă, dar implică, de asemenea, riscuri. Este esențial să angajați un avocat specializat pentru a vă apăra interesele.
Dezvoltatorii sunt obligați prin lege să garanteze sumele primite pentru prețul de cumpărare, plus o anumită dobândă anuală în caz de nerespectare a contractului sau faliment!
Un avocat specializat vă poate asigura că banii și drepturile dvs. sunt protejate.
Angajarea unui avocat profesionist, efectuarea „due diligence” în mod riguros, înțelegerea costurilor reale implicate și colaborarea cu agenți imobiliari locali sunt pași cruciali pentru a asigura o tranzacție imobiliară reușită și fără probleme. Informându-vă corect și urmând sfaturile specialiștilor, veți putea naviga cu încredere prin procesul de achiziție și veți maximiza succesul investiției dumneavoastră în Spania.
În plus, este important să fiți proactivi și să întrebați despre orice aspect care nu vă este clar. Stabilirea unei relații bune cu toate părțile implicate poate facilita rezolvarea eventualelor probleme și negocieri. Fiți atenți la detalii și nu ezitați să solicitați informații suplimentare sau verificări independente acolo unde este necesar. Cu o abordare bine informată și precaută, evitarea riscurilor la achiziționarea unei proprietăți în Costa del Sol devine mult mai accesibilă, permițându-vă să vă bucurați de avantajele unei proprietăți în această regiune minunată a Spaniei, minimizând în același timp riscurile asociate.
O investiție atent planificată și gestionată vă va aduce nu doar satisfacții financiare, ci și plăcerea de a deține o proprietate într-una dintre cele mai frumoase destinații din Europa.
Link-uri utile:
