Ghid complet pentru achiziționarea unei proprietăți imobiliare în Spania
Achiziționarea unei proprietăți imobiliare în Spania reprezintă un pas important, iar pentru a lua cele mai bune decizii, este esențial să dispuneți de toate informațiile necesare. Din acest motiv, Explor Real Estate a creat „Ghidul complet pentru achiziționarea unei proprietăți în Spania”, cu scopul de a vă oferi o înțelegere clară a pașilor de urmat, a costurilor implicate în procesul de achiziție și a impozitelor și taxelor asociate deținerii unei proprietăți în Costa del Sol. Cu acest ghid la îndemână, suntem aici pentru a vă asista în fiecare etapă a călătoriei dvs. către achiziționarea unei proprietăți în Spania.
Contractul de rezervare
Odată identificată proprietatea care vă este pe plac și decizia de a merge mai departe cu achiziția este luată, primul pas constă în întocmirea unui Contract de rezervare. Contractul de rezervare reprezintă o procedură standard atunci când se achiziționează o proprietate în Spania și permite rezervarea proprietății pentru o perioadă bine determinată, timp în care avocatul efectuează diligența necesară pentru a se asigura că totul este în ordine. Acest document esențial include detalii cruciale precum numele complet al cumpărătorului și vânzătorului, prețul proprietății și adresa exactă. De asemenea, acest contract stabilește termenii și condițiile de bază ale achiziției, inclusiv data semnării unui contract de cumpărare privat, alte condiții speciale (contractarea unui împrumut) și suma depozitului plasat pentru a rezerva proprietatea (asigurându-vă astfel că aceasta nu va fi vândută altcuiva în timpul procesului). Această perioadă este cea în care se poate contracta un credit ipotecar, în cazul în care este nevoie de finanțare pentru achiziționarea imobilului.
Contractul de cumpărare privat (Private Purchase Contract, “PPC”)
După ce avocatul dumneavoastră a efectuat o evaluare detaliată a proprietății și v-a comunicat concluziile sale, următorul pas este semnarea unui contract de cumpărare privat. Acest contract, esențial în procesul de achiziționare a unei proprietăți în Spania, este întocmit de avocatul dumneavoastră și include toate detaliile relevante, precum declarația legală a vânzătorului – care afirmă că se află în poziția legală de a vinde proprietatea –, adresa exactă a proprietății și dimensiunile și caracteristicile exacte ale acesteia – conform registrului guvernamental al proprietății („referencia Catastral”). De asemenea, sunt precizate ziua finalizării tranzacției și data predării proprietății. Acești pași asigură o tranzacție transparentă și sigură pentru cumpărătorii de imobiliare în Spania.
Valoarea depozitului inițial plasat pentru a achiziționa o proprietate imobiliară în Spania
De obicei, taxa de rezervare în Costa del Sol este de minimum 6.000 €. Proprietatea va fi retrasă de pe piață și va rămâne rezervată pentru dumneavoastră până la finalizarea tranzacției. Depozitul poate fi achitat prin card de credit sau transfer bancar. Dacă avocatul dumneavoastră găsește orice impediment legal referitor la proprietatea respectivă, depozitul este complet rambursabil. Dacă achiziția este continuată, valoarea depozitului va fi scăzută din suma totală reprezentând prețul de cumpărare al proprietății.
Costurile de achiziție a unei proprietăți imobiliare în Spania
Costurile de achiziție a unei proprietăți în Spania variază în funcție de mai mulți factori precum prețul de achiziție, dacă este o proprietate nouă sau de revânzare și dacă este achiziționată cu numerar sau prin ipotecă. Prețul de listare a unei proprietăți reprezintă prețul net pentru vânzător, astfel că taxele și costurile de achiziție trebuie calculate peste prețul convenit cu vânzătorul. În general, vă puteți aștepta să plătiți între 9% și 13,5% din prețul de achiziție.
În ceea ce privește Costa del Sol, Andalucia, costurile și explicațiile corespunzătoare acestora sunt:
Onorariul avocatului:
1%, plus TVA de 21%
- Avocatul are sarcina de a verifica contractele și documentele pentru a valida că proprietatea este liberă de sarcini, ipoteci și datorii
- Se va ocupa de obținerea NIE
- Va deschide în numele dvs. un cont bancar în Spania
- Va asigura reprezentarea dvs. în comunitatea proprietarilor și în fața autorităților, inclusiv pentru înregistrarea impozitului pe proprietate
- Semnează documentele cu vânzătorul, finalizează procesul de înregistrare la autoritățile locale și încheie contractele cu furnizorii de utilități
Onorariul notarial:
Aproximativ 0.3% – 1% (incluzând taxele de înscriere în registrul spaniol), variază în funcție de prețul de achiziție
- Reprezintă taxa percepută de către notar pentru autentificarea documentelor de vânzare-cumpărare
- Acest onorariu poate diferi în funcție de volumul de documente procesate
Taxe în funcție de tipul proprietății:
Proprietăți noi:
- Impozitul pe valoarea adăugată, “TVA-ul spaniol”, “Impuesto sobre el Valor Añadido” sau “IVA”: 10% IVA se achită în ziua autentificării documentelor de vânzare-cumpărare la notar
- Taxa de timbru: 1,2% se aplică pentru a face documentele oficiale ale noii proprietăți legal valabile
Proprietăți de revânzare:
- Impozitul pe transferul de proprietate, “Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales” sau “ITP”: 7% ITP – în Costa del Sol -, se achită în cel mult 60 de zile de la autentificarea documentelor de vânzare-cumpărare la notar
Costurile anuale corespunzătoare deținerii unei proprietăți imobiliare în Spania
Impozitele și taxele care trebuie achitate în fiecare an atunci când dețineți o proprietate în Spania sunt calculate în funcție de prețul de achiziție, locația proprietății (municipalitate), dimensiunea și valoarea sa cadastrală.
Impozitul pe proprietate, “Impuesto sobre Bienes Inmuebles” sau “IBI”:
- Aproximativ 0.2 – 0.3% IBI
- Este impozitul municipal spaniol pe proprietate și variază în funcție de evaluarea cadastrală a proprietății
Impozitul pe venit pentru non-rezidenți pentru deținerea unei proprietăți în Spania, Impozitul pe venitul din închiriere, “Impuesto de la renta de no residentes” sau “IRNR”:
- 19% IRNR pentru cetățenii UE/SEE și 24% IRNR pentru rezidenții străini
- Non-rezidenții trebuie să plătească un impozit pe venitul teoretic din proprietatea deținută, chiar dacă aceasta nu este închiriată! Baza de impozitare se calculează ca un procent din valoarea cadastrală a proprietății. Procentul este de obicei 1,1% din valoarea cadastrală pentru proprietățile a căror valoare cadastrală a fost actualizată în ultimii 10 ani și 2% pentru celelalte proprietăți. Rata de impozitare se aplică la acest venit imputat și este de 19% pentru non-rezidenții din Uniunea Europeană (UE), Norvegia și Islanda, și de 24% pentru ceilalți non-rezidenți.
- Astfel, dacă valoarea cadastrală a unui apartament este de 300.000 €, baza de impozitare va fi:
- 3.300 € (1,1% din 300.000 €) pentru proprietățile actualizate în ultimii 10 ani,
- 6.000 € (2% din 300.000 €) pentru celelalte proprietăți.
- Impozitul datorat va fi:
- 627 € (19% din 3.300 €) pentru rezidenții UE, Norvegia și Islanda,
- 792 € (24% din 3.300 €) pentru ceilalți non-rezidenți,
- 1.140 € (19% din 6.000 €) pentru rezidenții UE, Norvegia și Islanda,
- 1.440 € (24% din 6.000 €) pentru ceilalți non-rezidenți.
- Astfel, dacă valoarea cadastrală a unui apartament este de 300.000 €, baza de impozitare va fi:
- Atunci când vă închiriați proprietatea în regim hotelier în Costa del Sol, va trebui să vă asigurați că este înregistrată la Consiliul Turistic Andaluz! Impozitul pe venitul provenit din închiriere este:
- Exemplu de calcul pentru rezidenții UE
- Venit anual din închiriere: 20.000 €
- Cheltuieli deductibile: 4.000 €
- Venit impozabil: 20.000 € – 4.000 € = 16.000 €
- Impozit datorat: 19% x 16.000 € = 3.040 €
- Exemplu de calcul pentru alți non-rezidenți
- Venit anual din închiriere: 20.000 €
- Venit impozabil (fără deduceri): 20.000 €
- Impozit datorat: 24% x 20.000 € = 4.800 €
- Exemplu de calcul pentru rezidenții UE
- Referitor la declararea veniturilor și plata impozitului datorat, non-rezidenții trebuie să depună formularul 210 („Modelo 210”) pentru a declara veniturile imobiliare și pentru a plăti impozitele corespunzătoare
- Termene de depunere:
- Pentru venitul imputat: Declarațiile se depun anual, până pe 31 decembrie, pentru anul în curs
- Pentru venitul din închiriere: Începând cu 2024, declarațiile se vor depune anual, între 1 și 20 ianuarie, pentru anul precedent (fiind eliminate astfel depunerile trimestriale)
- Termene de depunere:
Impozitul pe avere:
- Spania are un impozit pe avere, dar guvernul regional al Andaluciei a decis să-l suspende pentru a încuraja mai multe investiții în regiune
Impozitul de solidaritate:
- Taxarea se aplică pentru averea netă care depășește 3.000.000 €.
- Se ia în considerare doar suma netă de achiziție în cazul activelor imobiliare
- Cantitatea depinde dacă sunteți rezident, non-rezident sau dacă discutăm despre o companie (în cazul unui rezident, toate activele lor din lume vor fi luate în considerare; pentru un non-rezident sau pentru o companie a cărei majoritate a activelor constă în imobile în Spania, doar activele din Spania vor fi luate în considerare)
- Se aplică o deducere fără impozit de 700.000 € pentru fiecare persoană care este rezident fiscal în Spania
- Pentru a oferi o prezentare succintă, averea este supusă impozitării pentru activele care depășesc 3.000.000 €. Acest impozit urmează o structură progresivă, iar intervalele sunt următoarele, în cazul unei persoane care este rezident fiscal în Spania:
Taxa locală de canalizare și pentru colectarea deșeurilor (“Basura y alcantarillado”):
- Aproximativ 200 – 250 € pe an
Taxa de comunitate:
- Aproximativ 80 – 1000 € pe lună, costuri aferente întreținerii zonelor comune și serviciilor de care beneficiază urbanizația/comunitatea
Alte costuri:
- Energia electrică și apa se plătesc lunar, cu contract permanent. Există o sumă minimă de plătit chiar dacă nu este efectuat un consum.
Imobiliare în Spania: o investiție profitabilă
Piața de imobiliare din Spania este una dintre cele mai atractive din Europa, mai ales pentru investitorii români. Costa del Sol este o destinație populară datorită climatului său cald, peisajelor pitorești și infrastructurii dezvoltate. Investițiile imobiliare în Spania pot oferi randamente excelente, atât prin aprecierea valorii proprietății, cât și prin veniturile generate din închiriere. Aceste investiții sunt susținute de un cadru legal clar și stabil, care oferă protecție investitorilor și facilitează tranzacțiile imobiliare.
Cum să începi investițiile imobiliare în Spania
Pentru a începe să investiți în imobiliare în Spania, este esențial să aveți o strategie bine definită. Începeți prin a cerceta piața și a identifica zonele cu potențial de creștere. Costa del Sol, cu orașele sale precum Marbella, Málaga și Estepona, este o opțiune excelentă datorită atractivității sale turistice și calității vieții. Următorul pas este să găsiți un avocat specializat în tranzacții imobiliare care vă poate ghida prin procesul legal și să vă asigurați că toate documentele sunt în ordine.
Beneficiile deținerii unei proprietăți imobiliare în Spania
Deținerea unei proprietăți în Spania vine cu numeroase beneficii. Pe lângă avantajele financiare, aveți acces la o calitate a vieții superioară, cu soare pe tot parcursul anului, plaje frumoase și o cultură bogată. De asemenea, sistemul de sănătate și educație din Spania este de înaltă calitate, iar infrastructura este modernă și bine dezvoltată. Aceste beneficii fac din Costa del Sol o destinație ideală nu doar pentru vacanțe, ci și pentru o relocare permanentă.
Întrebări frecvente
Care este valoarea depozitului inițial plasat pentru a cumpăra o proprietate imobiliară în Spania?
De obicei, taxa de rezervare în Costa del Sol este de minimum 6.000 €. Proprietatea va fi retrasă de pe piață și va rămâne rezervată pentru dumneavoastră până la finalizarea tranzacției. Depozitul poate fi achitat prin card de credit sau transfer bancar. Dacă avocatul dumneavoastră găsește orice impediment legal referitor la proprietatea respectivă, depozitul este complet rambursabil. Dacă achiziția este continuată, valoarea depozitului va fi scăzută din suma totală reprezentând prețul de cumpărare al proprietății.
Care sunt costurile de achiziție a unei proprietăți imobiliare în Spania?
Costurile de achiziție a unei proprietăți în Spania variază în funcție de mai mulți factori precum prețul de achiziție, dacă este o proprietate nouă sau de revânzare și dacă este achiziționată cu numerar sau prin ipotecă. Prețul de listare a unei proprietăți reprezintă prețul net pentru vânzător, astfel că taxele și costurile de achiziție trebuie calculate peste prețul convenit cu vânzătorul. În general, vă puteți aștepta să plătiți între 9% și 13,5% din prețul de achiziție.
Care sunt costurile anuale corespunzătoare deținerii unei proprietăți imobiliare în Spania?
Impozitele și taxele care trebuie achitate în fiecare an atunci când dețineți o proprietate în Spania sunt calculate în funcție de prețul de achiziție, locația proprietății (municipalitate), dimensiunea și valoarea sa cadastrală. Acestea includ impozitul pe proprietate (IBI), impozitul pe venit pentru non-rezidenți (IRNR), impozitul pe avere (dacă este cazul), taxa locală de canalizare și pentru colectarea deșeurilor și taxa de comunitate.
Care sunt beneficiile deținerii unei proprietăți imobiliare în Costa del Sol?
Deținerea unei proprietăți în Costa del Sol oferă numeroase beneficii, inclusiv un climat excelent pe tot parcursul anului, peisaje pitorești, infrastructură modernă și o calitate a vieții superioară. De asemenea, proprietățile din această zonă au un potențial ridicat de apreciere în valoare și pot genera venituri considerabile din închiriere.
Cum pot investi românii în imobiliare în Spania?
Investițiile imobiliare în Spania sunt accesibile pentru români, iar procesul implică pași precum cercetarea pieței, găsirea unui avocat specializat, întocmirea documentelor necesare și achitarea taxelor aferente. Costa del Sol este una dintre cele mai populare destinații pentru investiții datorită atractivității sale turistice și a infrastructurii dezvoltate.
Ce taxe și impozite trebuie plătite pentru deținerea unei proprietăți în Spania?
Taxele și impozitele pentru deținerea unei proprietăți în Spania includ impozitul pe proprietate (IBI), impozitul pe venit pentru non-rezidenți (IRNR), impozitul pe avere (dacă este cazul), taxa locală de canalizare și pentru colectarea deșeurilor și taxa de comunitate. Acestea variază în funcție de valoarea și locația proprietății.
Concluzie
Achiziționarea unei proprietăți în Spania este un proces complex, dar cu informațiile corecte și asistența potrivită, poate deveni o investiție profitabilă și o experiență plăcută. Explor Real Estate este aici pentru a vă ghida pe parcursul întregului proces, asigurându-vă că fiecare pas este clar și bine înțeles. Costa del Sol este o destinație de top pentru investițiile imobiliare, oferind oportunități excelente pentru investitori și un stil de viață de invidiat. Contactați-ne pentru a afla mai multe despre cum vă putem ajuta să găsiți proprietatea perfectă în Spania.
Link-uri utile interne:
- Ghidul nostru pentru obținerea numărului NIE
- Serviciile noastre de consultanță imobiliară
