Fenomenul Okupa și protejarea proprietăților imobiliare în Spania

Fenomenul „Okupa” este o problemă de actualitate în Spania. Proprietarii de locuințe, în special cei care dețin case de vacanță și își lasă proprietatea nesecurizată și nelocuită pe o perioadă îndelungată de timp, se confruntă cu riscul ca imobilele lor să fie ocupate ilegal de către okupas în Spania. În acest articol, vom vedea ce înseamnă fenomenul Okupa, vom discuta despre legislația în vigoare și vom oferi sfaturi practice pentru protejarea proprietăților imobiliare în Spania.

Este esențial să subliniem că Okupas în Spania nu reprezintă o amenințare iminentă care să provoace panică. Cu o strategie preventivă bine pusă la punct, proprietarii pot fi siguri că investițiile lor sunt protejate, iar liniștea și siguranța sunt garantate. Prin adoptarea unor măsuri eficiente, orice proprietar poate preveni potențialele inconveniente și poate continua să se bucure de beneficiile deținerii unei proprietăți în Spania.

Ce este fenomenul Okupas în Spania?

Okupa sau squat este o mișcare care constă în ocuparea unor locuințe sau clădiri nelocuite și nesecurizate sau a unor terenuri nefolosite, fără acordul proprietarului legal, cu scopul de a le întrebuința în scopuri locative, agrare, sociale sau culturale.

Tipurile de proprietăți vizate de către okupas includ:

1. Locuințe neocupate și nesecurizate: Acestea includ apartamente sau case care sunt goale pentru perioade lungi de timp. Proprietarii lor pot fi persoane fizice care nu locuiesc acolo, dezvoltatori imobiliari sau companii care dețin multiple proprietăți.
2. Clădiri abandonate: Acestea sunt adesea clădiri vechi sau în stare de degradare care nu sunt locuite și nu sunt întreținute corespunzător. Proprietarii pot fi atât persoane fizice, cât și entități legale.
3. Imobile aflate în proces de executare silită: Locuințele care au fost preluate de bănci din cauza datoriilor neplătite sunt frecvent ocupate ilegal.

Okupas în Spania se informează temeinic înainte de a ocupa o proprietate, adunând date din registrele proprietății, site-uri precum Axesor și Informa, Direcția Generală a Cadastrului, Direcția de Urbanism a Primăriei, de pe internet și prin discuții cu locuitorii zonei. Proprietățile vizate de ei sunt locații aparent părăsite, în care nu se locuiește în mod frecvent.

Strategii pentru prevenirea Okupas în Spania

Pentru proprietarii de locuințe, creșterea situației de okupas în Spania a necesitat adoptarea de strategii solide pentru a-și proteja proprietățile. Măsurile preventive sunt cruciale și includ pași precum instalarea unor sisteme de securitate adecvate, efectuarea de inspecții regulate a proprietății și asigurarea că toate punctele de intrare potențiale sunt sigilate în siguranță. Conștientizarea și vigilența sunt esențiale pentru a descuraja potențialii okupanți să vizeze o proprietate. În plus, construirea unei relații cu vecinii și membrii ai comunității locale poate acționa ca un sistem de avertizare timpurie pentru orice activitate suspectă. Apelarea la firme de property management, colaborarea cu firme de securitate sau consultarea unor firme de desokupa reprezintă, de asemenea, strategii solide în acest sens.

Consolidarea securității proprietății

1. Proiecte rezidențiale cu securitate integrată:
   • Optarea pentru locuințe în proiecte rezidențiale care oferă pază și camere de supraveghere integrate asigură un nivel optim de securitate.
2. Instalarea sistemelor de securitate:
   • Alarme și camere de supraveghere: Instalarea unui sistem de alarmă și a unor camere de supraveghere vizibile descurajează potențialii intruși. Sistemele de alarmă moderne, care includ senzori de mișcare, detectoare de intrare și camere de supraveghere conectate la centre de monitorizare sunt varianta ideală.
   • Sisteme de monitorizare la distanță: Acestea permit proprietarilor să monitorizeze proprietatea de la distanță și să reacționeze rapid în caz de intruziune.
3. Colaborarea cu firme de securitate:
   • Alegerea unei firme de securitate reputate care oferă servicii de monitorizare 24/7 și intervenție rapidă oferă o protecție extrem de eficientă.

Monitorizare și supraveghere

1. Vizite regulate:
   • Vizitele frecvente la proprietate sunt esențiale. Acestea nu doar că descurajează posibilele încercări de ocupare, dar permit și verificarea constantă a stării proprietății. O prezență regulată arată că proprietatea este supravegheată și îngrijită.
2. Implicarea vecinilor:
   • Implicarea comunității poate juca un rol crucial în protecția proprietății. Vecinii pot ajuta la monitorizarea activităților suspecte și pot raporta imediat orice încercare de ocupare ilegală.

Acțiuni preventive

1. Îngrijirea proprietății:
   • Este important să fie vizibil faptul că proprietatea este utilizată pentru a evita percepția că este abandonată. Acest lucru descurajează ocupanții ilegali care caută proprietăți aparent părăsite.
2. Utilizarea temporară:
   • Luarea în considerare a utilizării temporare a proprietății poate fi o strategie eficientă pentru a evita să fie ținta ocupanților ilegali.
   • Închirierea pe termen scurt: Proprietarii pot opta pentru închirierea pe termen scurt a locuinței, astfel încât proprietatea să nu rămână neocupată pentru perioade lungi de timp.
3. Asigurarea proprietății:
   • În Spania, un proprietar poate opta pentru mai multe tipuri de asigurări pentru a preveni și a gestiona situațiile legate de ocuparea ilegală. Câteva tipuri de asigurări care pot fi utile în acest context:
     • Asigurare de protecție juridică: Această asigurare acoperă costurile legale asociate cu evacuarea ocupanților ilegali, inclusiv onorariile avocaților, cheltuielile de judecată și alte taxe juridice.
     • Asigurare de protecție împotriva ocupării ilegale: Unele companii de asigurări oferă polițe special concepute pentru a acoperi riscurile asociate cu ocuparea ilegală a proprietății. Acestea pot include acoperirea costurilor de evacuare, reparațiile necesare după evacuare și despăgubiri pentru pierderile de venituri din chirii.
     • Asigurare de locuință: O asigurare standard de locuință poate include și acoperirea pentru daunele cauzate de ocupanți ilegali. Este important să verificați dacă polița existentă acoperă astfel de riscuri sau dacă este necesar un supliment.
     • Asigurare de chirie neîncasată: Dacă proprietatea este închiriată, o astfel de asigurare poate oferi protecție împotriva pierderii de venituri din chirii în cazul în care chiriașii nu plătesc sau dacă imobilul devine ocupat ilegal.
     • Asigurare de răspundere civilă: Această asigurare poate acoperi daunele cauzate altor persoane sau proprietăți de către ocupanții ilegali, protejând astfel proprietarul de eventuale cereri de despăgubire.

Ocuparea ilegală a unei proprietăți închiriată anterior

Este aproape imposibil să ne întâlnim cu situația unui ocupant ilegal „okupa” care refuză să părăsească o proprietate anterior închiriată în regim hotelier. Situația este foarte puțin probabilă deoarece okupas în Spania sunt foarte bine informați și cunosc foarte bine legislația iar aceasta prevede faptul că ocupanții ilegali care anterior au avut o relație contractuală legitimă cu proprietarul pot fi evacuați cu ușurință, datorită faptului că termenii de închiriere sunt clar definiți și pot fi folosiți ca bază legală pentru evacuare.

Motive pentru care este ușor să evacuezi un chiriaș anterior

1. Există o evidență contractuală:
   • Contract și termeni de închiriere: Chiriașul a acceptat termenii și condițiile închirierii. Acest lucru oferă o bază legală solidă pentru a dovedi că șederea sa este limitată la o anumită perioadă.
2. Platformele de închiriere oferă suport:
   • Asistență din partea platformei: Airbnb și Booking.com au echipe dedicate pentru a rezolva astfel de conflicte. Raportarea rapidă a problemei la platformă poate duce la acțiuni imediate din partea acestora, cum ar fi dezactivarea contului chiriașului și oferirea de suport juridic.
3. Proceduri legale mai rapide:
   • Termeni clar definiți: Termenii de închiriere clar definiți facilitează procesul legal de evacuare, deoarece puteți demonstra că ocupantul a depășit perioada legală de ședere.

Rolul unei firme de property management

Implicarea unei firme de property management poate juca un rol esențial în prevenirea și gestionarea situațiilor legate de ocuparea ilegală a proprietății. Iată câteva beneficii ale colaborării cu o astfel de firmă:

1. Monitorizare continuă:
   • Supraveghere regulată: Firmele de property management efectuează vizite regulate pentru a verifica starea proprietății și a detecta prompt orice activitate suspectă.
   • Raportare imediată: Raportează imediat orice probleme sau încercări de ocupare ilegală către proprietar și autorități.
2. Gestionare profesională a chiriașilor:
   • Screening riguros al chiriașilor: Asigură un screening atent al chiriașilor, selectând doar cei care îndeplinesc criterii stricte de încredere și bonitate.
   • Comunicare eficientă: Menține o comunicare deschisă și constantă cu chiriașii pentru a se asigura că aceștia respectă termenii și condițiile închirierii.
3. Implementarea măsurilor de securitate:
   • Sisteme de securitate: Pot recomanda și instala sisteme de securitate moderne, cum ar fi camere de supraveghere și alarme, pentru a descuraja tentativele de ocupare ilegală.
   • Măsuri preventive: Elaborează și implementează strategii preventive pentru a proteja proprietatea împotriva ocupanților ilegali.
4. Gestionarea situațiilor de criză:
   • Intervenție rapidă: În caz de ocupare ilegală, pot interveni rapid pentru a coordona evacuarea legală și a minimiza daunele.
   • Consultanță juridică: Colaborează cu avocați specializați pentru a asigura că toate procedurile legale sunt urmate corect și eficient.

Legislația și măsurile de contracarare a okupas în Spania

În Spania, legislația împotriva ocupării ilegale a fost întărită în ultimii ani, dar procesul de evacuare poate fi încă lent. Conform Codului Penal Spaniol, ocuparea ilegală a unei proprietăți este reglementată de articolul 245. Acesta prevede sancțiuni pentru cei care ocupă ilegal o locuință.

Termenul de 48 de ore

Un aspect crucial al legislației este termenul de 48 de ore. Conform articolului 245 din Codul Penal Spaniol și procedurilor administrative, poliția poate evacua o locuință ocupată ilegal fără o hotărâre judecătorească, cu condiția să o facă în primele 48 de ore de la ocupare. Dacă ocupanții ilegali sunt descoperiți și raportați în acest interval, intervenția poliției este imediată și nu necesită aprobare judecătorească. Este important de știut că schimbarea yalei de către ocupanți nu influențează posibilitatea de evacuare în primele 48 de ore. Ceea ce contează este să se demonstreze că ocupanții au intrat în ultimele 48 de ore și să se ateste dreptul de proprietate. După cele 48 de ore (două zile), este necesară o hotărâre judecătorească, iar procesul devine mai complicat.

Ce să faci dacă proprietatea ta este ocupată ilegal de okupas în Spania

Procedura legală de evacuare

1. Contactează autoritățile:
   • Primul pas este să contactezi imediat poliția pentru a raporta ocuparea ilegală. Intervenția rapidă a poliției este crucială, mai ales dacă ocuparea a avut loc recent, în ultimele 48 de ore.
2. Consultanță juridică:
   • Un avocat specializat în drept imobiliar te poate ghida prin procedura legală de evacuare și te poate reprezenta în instanță. Obținerea unei consultanțe juridice rapide este esențială pentru a iniția procedurile legale necesare.
3. Obținerea unei hotărâri judecătorești:
   • Dacă au trecut mai mult de 48 de ore de la ocuparea ilegală, va trebui să obții o hotărâre judecătorească de evacuare. Avocatul tău te va ajuta să pregătești și să depui documentele necesare în instanță.
4. Executarea hotărârii judecătorești:
   • Odată obținută hotărârea, autoritățile vor fi responsabile de evacuarea ocupanților ilegali. Poliția și executorii judecătorești vor pune în aplicare hotărârea.

Asistență legală și proceduri

1. Acționare imediată:
   • Dacă se observă semne de ocupare ilegală, contactarea imediată a poliției și raportarea incidentului sunt esențiale pentru a încerca evacuarea ocupanților în primele 48 de ore.
2. Documentarea și probele:
   • Fotografii și video: Documentarea stării proprietății cu fotografii și înregistrări video poate oferi probe clare în cazul unei dispute legale.
   • Păstrarea evidenței: Păstrarea unei evidențe detaliate a tuturor interacțiunilor cu ocupanții ilegali și cu autoritățile poate fi crucială în susținerea cazului în instanță.

Firmele de desokupa în Spania

Firmele de desokupa sunt companii specializate în eliberarea proprietăților ocupate ilegal, cunoscute și sub denumirea de „recuperatori de proprietăți”. Aceste firme intervin atunci când proprietarii se confruntă cu probleme legate de ocuparea ilegală a proprietăților lor de către persoane sau grupuri neautorizate.

Rata de succes a firmelor de desokupa este, în general, ridicată. Estimările sugerează că firmele reputate din Spania au o rată de succes cuprinsă între 80% și 95%, în funcție de complexitatea cazurilor. Firmele cu experiență și care respectă procedurile legale pot atinge rate de succes chiar mai mari, adesea depășind 90%.

Când să apelezi la firme de desokupa:

• Situații de urgență: Dacă procedurile legale sunt lente sau dacă ocupanții sunt recalcitranți, apelarea la o firmă de desokupa poate accelera procesul de evacuare.
• Asistență suplimentară: Firmele de desokupa sunt specializate în gestionarea cazurilor de ocupație ilegală și pot oferi soluții rapide și eficiente. Aceste firme au o rată de succes foarte mare, datorită experienței și abordărilor lor metodice.
• Prevenție și securitate: Pe lângă evacuare, firmele de desokupa pot oferi servicii de prevenție, cum ar fi instalarea sistemelor de securitate, pentru a descuraja tentativele de ocupație ilegală.

Concluzie

Fenomenul Okupas în Spania poate fi gestionat eficient prin implementarea unor măsuri de prevenție și securitate adecvate, asigurând astfel protecția investițiilor imobiliare. Este important de menționat că aceste măsuri nu sunt complicate sau absurde, ci reprezintă norme de bun simț care ar trebui adoptate și în alte țări, inclusiv în România, pentru a preveni orice fel de intruziune sau furt.

Prin dotarea proprietăților cu sisteme de securitate moderne, cum ar fi alarme monitorizate și supraveghere video, și prin colaborarea cu firme de property management care efectuează verificări periodice, riscurile asociate cu okupas în Spania pot fi reduse semnificativ. Aceste măsuri nu doar că descurajează ocuparea ilegală, dar contribuie și la menținerea unui nivel general de securitate și întreținere a proprietății.

Utile:

• Okupas în Spania: înțelegerea problemei ocupanților ilegali a Spaniei — idealista/news
• Desokupa con Daniel Esteve para recuperar vivienda ocupada
• Manual de okupación: así es la técnica para invadir casas… y qué pueden hacer los propietarios — idealista/news
• Okupas, second properties and rentals in Spain – Mama Málaga (mamamalaga.com)
• Squatters’ rights vs owners’ right: a common clash in Spain | Costaluz® (costaluzlawyers.es)
• Articole | Explor Real Estate