Rentabilitatea investițiilor imobiliare în Spania, Costa del Sol

Rentabilitatea investițiilor imobiliare în Spania, Costa del Sol, este un subiect care trebuie abordat atunci când se ia în calcul o asemenea investiție. Dar ce înseamnă exact această rentabilitate și cum se calculează? În articolul ce urmează, vom analiza în detaliu modalitatea de calcul a rentabilității investițiilor imobiliare, folosind un exemplu concret pentru a ilustra acest proces. Vom descoperi factorii care influențează aceste calcule și vom înțelege mai bine cum se poate evalua și optimiza o investiție în această regiune atractivă a Spaniei.

Costa del Sol este una dintre cele mai profitabile regiuni din punct de vedere investițional din Spania. În 2023, prețurile imobiliare în Costa del Sol au crescut cu 13.9%, una dintre cele mai mari creșteri din Spania. Această creștere substanțială a prețurilor reflectă cererea puternică și continuă pentru proprietăți în această regiune. În plus, ratele de închiriere pe termen lung au crescut semnificativ, cu o creștere de 14.7% în martie 2023 față de aceeași lună din 2022, ceea ce face ca investițiile în proprietăți de închiriere să fie foarte atractive​ (Nor Estates)​​ (Marbella Investment properties)​​ (Vivi Real Estate)​.

Return on Investment (ROI), sau randamentul investiției, este o măsură folosită pentru a evalua eficiența unei investiții sau pentru a compara eficiența mai multor investiții diferite. ROI măsoară rentabilitatea unei investiții raportând profitul net la costul investiției.

În domeniul imobiliar, ROI este esențial pentru investitori, deoarece le permite să evalueze cât de profitabilă este o investiție într-o proprietate. ROI ajută investitorii să ia decizii informate, să gestioneze riscurile și să optimizeze portofoliul de investiții.

Formula generală pentru ROI este:

Calcularea ROI pentru tranzacții în numerar

Exemplu de calcul pentru o tranzacție în numerar

Să presupunem că se achiziționează o proprietate nouă în Spania pentru 265.000 €, iar costurile de achiziție (avocat, notar, IVA) sunt de 13,21%, adică 35.000 €. Investiția totală este de 300.000 €.

Datele investiției (exemplu):

• Prețul apartamentului: 265.000 €
• Costuri de achiziție: 35.000 € (13,21% din prețul apartamentului)
• Investiție totală: 300.000 €

Venituri și cheltuieli anuale (aproximative, pentru exemplul în cauză):

• Venit total din închiriere: 38.000 € (280 de nopți la 135 €/noapte – scenariul nu este unul favorabil, câștigurile pot fi mai ridicate, depinde de mulți factori, acesta este un exemplu)
• Cheltuieli anuale:
  • Property management: 7.600 € (20% din venitul total provenit din închiriere)
  • TVA-ul corespunzător property management-ului: 1.596 € (21% din 7.600 €)
  • Cheltuieli comunitare, apă, electricitate: 2.400 € (200 € pe lună)
  • Gunoi: 100 €
  • IBI (impozit pe proprietate): 700 €
  • Total cheltuieli anuale: 12.396 €

Calcularea venitului brut din închiriere:

Calcularea impozitului pe venitul provenit din închiriere (IRNR, este 19% pentru cetățenii UE):

Calcularea venitului net din închiriere:

Calcularea ROI:

Calcularea ROI pentru tranzacții finanțate

Exemplu de calcul pentru o tranzacție finanțată prin credit ipotecar

Să presupunem că se achiziționează aceeași proprietate nouă în valoare de 265.000 € în Spania folosind un credit ipotecar. Costurile de achiziție (avocat, notar, IVA) sunt de 35.000 € (13,21% din prețul de achiziție), iar costurile asociate contractării creditului ipotecar sunt de 2.500 €.

Detalii ale investiției:

• Prețul apartamentului: 265.000 €
• Costuri de achiziție (avocat, notar, IVA): 35.000 € (13,21% din prețul apartamentului)
• Costuri cu ipoteca (costuri de închidere): 2.500 €
• Avans (30% din prețul apartamentului): 79.500 € (30% din 265.000 €)
• Împrumut (P): 185.500 € (Prețul apartamentului – Avans = 265.000 € – 79.500 €)
• Dobânda anuală: 5%
• Durata împrumutului: 20 de ani
• Rata lunară a dobânzii (r): 0,004167 (5% / 12 luni)
• Numărul total de plăți (n): 240

Calculul plății lunare:

Cheltuieli și venituri anuale:

• Plată lunară pentru ipotecă: 1.224,22 €
• Plată anuală pentru ipotecă: 1.224,22 € x 12 = 14.690,61 €
• Venit total din închiriere: 38.000 € (280 de nopți la 135 €/noapte)
• Cheltuieli anuale (inclusiv impozitul de 21% pentru property management):
  • Property management (20% din venitul total): 7.600 €
  • Impozit pe property management (21% din 7.600 €): 1.596 €
  • Cheltuieli comunitare, apă, electricitate: 2.400 € (200 € pe lună)
  • Gunoi: 100 €
  • IBI (impozit pe proprietate): 700 €
  • Total cheltuieli anuale: 7.600 € + 1.596 € + 2.400 € + 100 € + 700 € = 12.396 €

Calcularea venitului brut din închiriere:

Calcularea dobânzii anuale plătite în primul an:

Din tabelul de amortizare, suma dobânzilor lunare plătite în primul an este aproximativ 9.149,15 €.

Calcularea venitului impozabil:

Calcularea impozitului pe venit:

Calcularea profitului net:

Calcularea investiției totale:

Investiția totală inițială include:

• Avans: 79.500 €
• Costuri de închidere: 2.500 €
• Costuri de achiziție: 35.000 €

Calculul soldului rămas al împrumutului după un an:

Să determinăm cât din principalul împrumutului a fost plătit în primul an pentru a afla soldul rămas al împrumutului:

• Principalul inițial: 185.500 €
• Rata lunară a dobânzii: 0,004167 (5% / 12 luni)
• Numărul total de plăți: 240 (20 ani x 12 luni)
• Plată lunară: 1.224,22 €

Soldul rămas după un an: 179.958,54 €

Principal plătit în primul an:

Calculul profitului net adițional

Profitul net inițial calculat anterior este de 7.787,17 €. Adăugăm principalul plătit în primul an:

Calcularea ROI:

Rezumat pentru ROI:

• Profit net adițional: 13.328,63 €
• Investiție totală inițială: 117.000 €
• ROI: 11,39 %

În cazul contractării unui credit ipotecar, rentabilitatea investițiilor imobiliare în Spania, Costa del Sol, poate fi influențată de ratele dobânzilor și de termenii împrumutului, dar poate permite investitorilor să acceseze oportunități pe care altfel nu le-ar avea.

Calcularea ROI pentru achiziția unei proprietăți aflate în stadiu de proiect,
utilizând un plan de plată eșalonat, cu finanțare prin credit ipotecar

Un al treilea scenariu de analizat pentru ROI-ul investițiilor imobiliare este achiziția unei proprietăți aflate în stadiu de proiect, utilizând un plan de plată eșalonat, cu finanțare prin credit ipotecar.
În evaluarea ROI-ului pentru achiziția unei proprietăți aflate în stadiu de proiect, este esențial să se ia în considerare nu doar veniturile generate din închirierea ulterioară în regim hotelier, ci și aprecierea valorii proprietății în timpul construcției (cel puțin 11.5% anual, în Costa del Sol). Aprecierea valorii reprezintă creșterea prețului de piață al proprietății pe parcursul perioadei de dezvoltare, ceea ce poate influența semnificativ rentabilitatea investiției. Astfel, pentru a obține o imagine completă asupra ROI-ului, investitorii ar trebui să estimeze și să includă această apreciere în calculul final, alături de profitul net din închiriere. Acest aspect este crucial deoarece o apreciere semnificativă a valorii proprietății poate amplifica rentabilitatea totală a investiției, oferind investitorilor un beneficiu suplimentar pe lângă veniturile generate din chirii.

Pe lângă creșterea valorii proprietății, este important de menționat că în timp crește și valoarea cu care se închiriază imobilul. Aceasta înseamnă că veniturile din închiriere vor putea crește în mod proporțional, influențând pozitiv rentabilitatea investiției. În același timp, vor exista diferențe și la costurile asociate administrării proprietății, cum ar fi costurile de întreținere și alte cheltuieli operaționale, care pot crește în timp.

Această structură permite gestionarea eficientă a fluxului de numerar, oferind oportunitatea de a investi într-o proprietate cu un capital inițial relativ mic și de a beneficia de o apreciere potențială a valorii în timpul construcției. De asemenea, costurile de achiziție sunt fixe și stabilite la începutul proiectului, astfel că investitorul nu va fi influențat de fluctuațiile pieței în timpul construcției. În ceea ce privește riscurile legate de întârzieri semnificative, acestea sunt minime, deoarece orice probleme majore sunt protejate de garanțiile financiare oferite de constructori prin intermediul băncii garantoare. Aceste garanții asigură că, în caz de probleme financiare cu constructorul, avansurile și plățile efectuate sunt protejate, oferind un nivel suplimentar de securitate pentru investitor. Această protecție contribuie la stabilitatea și siguranța investiției, minimizând riscurile asociate cu posibile întârzieri sau probleme de execuție.

Calculul ROI este esențial pentru a evalua eficiența unei investiții imobiliare. Prin înțelegerea veniturilor, cheltuielilor și capitalului propriu, investitorii pot lua decizii informate și pot maximiza rentabilitatea investițiilor lor.

Rentabilitatea investițiilor imobiliare în Spania, Costa del Sol, este evidentă datorită creșterii constante a prețurilor și a cererii puternice, atât din partea cumpărătorilor locali, cât și a celor internaționali. Cu prețuri și rate de închiriere în continuă creștere, această zonă rămâne una dintre cele mai atractive destinații pentru investiții imobiliare în Spania. Investițiile bine planificate și gestionate în această regiune pot aduce randamente semnificative și pe termen lung.

Link-uri utile interne pentru a înțelege aspecte menționate în acest articol:

• Ghidul cumpărătorului
• Principalele riscuri asociate achiziției unei proprietăți și cum pot fi acestea evitate